Month: February 2018

参政，从了解议题开始。公民组织“城市论坛”（Toronto City Forum）新年在万锦市推出系列论坛，讨论热门公共议题。活动都将于周日下午4时在新旺角广场（New Kennedy Square，8360 Kennedy Rd, Unionville, ON L3R 9W4）举行。  论坛有不同的专家及时事评论人为大家解读加国经济前境，公众也可自由提问。论坛使用的语言是国语和粤语。 活动组织者萧振华表示，组织这个系列论坛，是让公众避免在社交媒体上讨论议题时的不足，让公众有机会在线下充分讨论议题。他说，希望通过系列论坛活动，让公众了解议题，让意见领袖分享观点，并让公众讨论相关议题的解决方案。 1月21日星期日论坛活动的主题是： 加拿大房产及租务 Canadian Housing – real estate & rental 当天, 论坛请来了多位专家与市民们探讨。如上图：上排从左到右，分别是陈焕玲（越克区教育委员）；萧振华（论坛组织者）:　下排, 从左到右, 分别是七位参与发言的嘉宾:　Janice Zhang张怡 （中英诗人地产经纪＆地产投资人）；Harry Xu 徐博士（有Dr. Sold之称的地产专家）；许群（贷款经理）；江邦固（律师＆联邦政策关注者）；梁万邦（特许会计师&当天论坛主持人）。Alan Ho何胡景（万锦市市议员）；Ivan Ku 辜志硕（房屋贷款顾问）；Jim Mo莫基宁（地产公司总裁＆地产投资人）。 主持人梁万邦前后共提了五条问题,　七位专家嘉宾轮流提供他们的专业分析和意见。 问题: 1.加拿大和大多伦多地区的房市２０１８年展望如何？ 2.２０１７年４月出台的有关房市１６条新政对市场的影响如何？ 3.房价高企对年青人购房的影响；　有什么应对方法? 4.假如你只有５０万买房的预算,　只能拿到十万贷款，　该买什么房? 5.用一分钟时间,　告诉大家,　社会各界有什么办法可以帮助市民们买房? 张怡的回答：　 ２０１８年卖房会比较困难,　尤其是离市区远的独立屋类型。市区交通方便的房子和公寓相对好卖,　因为交通好的房子能满足人们自住与工作的需求,　公寓价格较可负担所需贷款金额也小一些。出租变得越来越容易，租金上升飞快，房子的租售比明显提高。安省自去年四月底公平房屋計劃對非加国人投資物業及禁止加租多過2%後，多倫多楼市有冷卻積像，建築商因禁自由加租亦轉戰住宅大厦，令租住供應回落，多倫多地產局2017年底数字一睡房平均月租為$2000，要年薪$75000的家庭才可付得起。 ＂十六条”对房市冲击很大。对于初次买房的人来说,　贷款难了,　首付多了,　更难买得到房。对于投资者，他们不怕利息高一些,　因为利息可以算到生意成本上,　最怕是贷不到款。只要是能贷到款,　生意就可以继续运转。现在房子便宜了,　买方议价的空间大,　好的DＥＡＬ遍地都是，　能贷下款的,　现在入市买房投资长期持有,　是个好时机。贷款成本高了,　羊毛出在羊身上,　可以运用加租等手段。尽管现在是所有住宅都要严格按照政府规定的百分比来加租,　但新搬进的租户不受限制,　所以房东走了一个多年的老租户后,　新租户进来时加租１０％－３０％的都很正常。张怡自己和客户的近期经验是:　租客如果愿意搬走,　不要在小事上斤斤计较，让他们走,　之后把租金加到市场价格，然后就要按照政府的每年加租比例来了。 关于年轻人买房难,　现在不仅仅是华人和一些有家族成员间经济上互相照顾传统的族裔有长辈给晚辈买房的做法,　越来越多西人家长也给孩子出首付,　或者让成年子女住在家里以为其节省开支存首付。张怡一向建议客户们在有条件的情况下,　买了新房别卖旧房,　争取把旧房出租,　以租养房,　达到房子越来越多的目标。这样，将来子女需要时，就可以有房了。他们要嫌房子不好,　把它卖了,　首期也有了。同时,　家长可以教给子女一些投资的理念,　比如:　租房时，别花太多钱了,　这是给房东供房呢。要省下首付,　从买一个力所能及的小房开始,　慢慢换大。 ５０万预算还能买什么房?　交通好的公寓是个好选择，　但独立屋也不是没有可能。东边的Oshawa, 北边的Barrie, 西边的Brampton, ５０万还能买到独立屋，只不过不太新了。可老房子往往在当地市区，象Oshawa这种城市政府允许合法分多套出租的。只要是每户都有独立的厨房与卫生间,　符合By-Law和消防等条例，　政府有可能发出许可证。买这种房时,　要注意介绍上有没有写是Legal Duplex / Triplex这种字眼。如果是合法出租地下室的,　那么银行就可能把地下室的租金收入算进总收入,　比较容易贷到款。而这些小城市的居民里有大量收入不错，　能付得起较高租金,　但因家庭结构和个人习惯原因长期租房不买房的人。他们便是不错的租客群。反之,　华人聚居区里,　大部分华人都已有房了,　或者是房东了。没有买房的,　也通常只愿意花少点钱租房,　存首付尽快买房。从这个角度，华人聚居区的独立屋缺少充足的＂好租客” 。而张怡呼吁政府把交通问题解决,　我们加拿大地大人少,　只要交通跟上,　尤其是地铁／Ｇo Train等公共交通能方便快速地把人口从多伦多中心运输到小城市，　便能让市民到远一点的地方买能负担得起的房子。 多伦多市中心的丽晶园重建计划是一个让当地市民住上能负担得起的公寓的成功案例。由于政府的介入，一些住当地廉租屋的居民可以拿到补助,　自己掏钱加补助,　回迁到新建的公寓来当业主。 另外部分专家的回答总结如下: 徐博士:　 作为一名前经济学教授和资深地产经纪,　 徐博士认为政府这次干预房市是错误的。现在，交易量大跌,　部分房型价格跳水,　市场本来的软着陆如果因过度干预而变成硬着陆,　政府有不可推卸的责任。年轻人要改变观念,　理解房子不是一定要买的,　可以先租房积累首付资金,　 之后从买小房开始,　一步步换大。平常生活中也要努力工作,　把工作也越做越好,　收入增加,　才能住上好房。徐博士分享了自己移民后,　努力创业,　业务上精益求精，服务地产客户尽心尽力,　得到今天的好成绩与广泛认可的经验,　非常励志。 许群: ２０１８年房贷成本上升，　能贷到的金额少了,　风险大的单子大银行不愿意贷,　Ｂ类小银行倒闭增加,　所以房市和贷款市场不容乐观。正是因为不容易贷款，贷款经理能帮客户选适合的途径和相对低利率的产品，能为客户省心和解忧。 莫基宁: 投资者并没有恐慌。加拿大是移民大国, 多伦多是移民与留学生最喜欢来的城市, 房子有刚性需求, 相信房价只是回稳。而市场平稳对投资者而言是好事。从其公司的情况看, 出租非常的火, 租金上升很快, 房东们倾向于长期持有和收租, 短期转手挣差价的少了,...